Immobilie Geerbt: Was jetzt?

Welche Optionen stehen Ihnen offen?

Ziel dieses Leitfadens ist es, Sie nach der endgültigen Immobilien-Erbschaft beim strukturierten Vorgehen zu unterstützen. Der Leitfaden setzt voraus, dass Sie das Erbe angenommen, die Steueranzeige abgegeben, das Grundbuch berichtigt und sich über die Notwendigkeit eines Erbscheins informiert haben.

Fall 1: Vorgehen, wenn die Immobilie schon vermietet ist

Mit dem Erbfall treten Sie automatisch in die Rolle des Vermieters (§ 1922 BGB i. V. m. § 566 BGB). Da der bestehende Mietvertrag automatisch weiterläuft, fallen alle Verantwortlichkeiten des Vermieters auf Sie.

Ihre Optionen bei einer vermieteten Immobilie sind, Vermieter zu bleiben, wegen Eigenbedarfs das Mietverhältnis aufzulösen (um selber einzuziehen), die Wohnung vermietet weiterzuverkaufen oder einen Aufhebungsvertrag mit Abfindung mit dem Mieter zu vereinbaren.

Vermieter bleiben – zwar kann diese Option der rechtlich einfachste Weg sein, allerdings geht er mit erheblichem Aufwand einher. Zunächst ist es wichtig, den Mieter schriftlich darüber zu informieren, dass Sie neuer Eigentümer sind. Daraufhin müssen Sie die Mietkaution aus dem Nachlass übernehmen, welche insolvenzsicher und getrennt von Ihrem Privatvermögen auf einem eigenen Konto liegen muss. Hierfür werden von Banken Mietkautionskonten angeboten.

Ihr nächster Schritt wäre es dann, alle bestehenden Verträge zu übernehmen (z. B. Versicherungsverträge, Hausverwaltung, Wartungsverträge usw.) und letztlich für das Hausgeld der WEG ein SEPA-Lastschriftmandat zu erteilen.

Eigenbedarfskündigung – dies ist oftmals der schwierigste und aufwendigste Weg. Folgende Voraussetzungen müssen für eine wirksame Kündigung erfüllt sein:

• Die einziehende Person muss konkret bekannt sein und muss meist zum engen Familienkreis gehören. Onkels, Tanten, Cousins oder Pflegekinder gelten hierbei schon als Grenzfälle.
• Es muss eine konkret benannte und nachvollziehbare Begründung vorhanden sein. Vage Behauptungen reichen dabei nicht aus.
• Auch muss ein ernsthafter Nutzungswille bestehen. Sollten Sie kündigen und dann doch nicht einziehen oder die Wohnung verkaufen, riskieren Sie Schadensersatz in fünfstelliger Höhe.
• Die Kündigung muss in Schriftform und mit eigenhändiger Unterschrift erfolgen. Eine E-Mail oder ein Fax kann dafür nicht verwendet werden.
• Die Kündigungsfrist variiert je nach Mietdauer. Sollte der Mieter seit weniger als 5 Jahren mieten, so beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate. Bei 5-8 Jahren beträgt sie 6 Monate und bei über 8 Jahren, 9 Monate.
• Sollte noch die Kündigungssperrfrist gelten, ist eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich. Diese gilt in München 10 Jahre lang, sobald während der Mietzeit ein Mehrfamilienhaus in eine Eigentumswohnung mit meh-reren Eigentümern umgewandelt wurde (§ 577a BGB).
• Bei der Eigenbedarfskündigung kann es selbstverständ-lich zu Streitigkeiten, Widerstand und Klagen kommen.
• Verkauf der vermieteten Immobilie – der Verkauf ist durchaus möglich und ist meist schneller als eine Kündigung. Jedoch müssen Sie mit einem geringeren Preis als beim Verkauf eines leeren Objekts rechnen. Auch ist in diesem Fall das Mieter-Vorkaufsrecht zu beachten, wenn die Mietwohnung während der Mietzeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde.
• Aufhebungsvertrag mit Abfindung – hier einigen Sie sich mit dem Mieter über eine Abfindungszahlung, welche der Mieter im Gegenzug dafür bekommt, dass er aus Ihrem Objekt auszieht. Die Höhe des Betrags kann insbesondere in München stark variieren – von drei Monatsmieten bis hoch zu mehr als 20.000 €. Dennoch lohnt sich diese Lösung, wenn es sich um einen alten Mietvertrag handelt, dessen Miete weit unter dem Marktwert ist, oder wenn der Verkaufspreis der Immobilie durch den Mieter erheblich beeinträchtigt ist.

Fall 2: Unvermietete Immobilie

Auch hier stehen Ihnen ähnliche Optionen offen. Sie können die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen.

Selbstnutzung:

Wie bei jeder dieser Optionen haben Sie hier sowohl bestimmte praktische als auch finanzielle Vorteile. Sollten Sie sowieso Interesse daran haben, in der Region zu leben, ist es sinnvoll, diesen Weg einzuschlagen und lebenslang Mietkosten zu sparen. Auch steuerrechtlich können Sie hiervon profitieren, da Sie die Familienheim-Befreiung in Anspruch nehmen könnten, welche Sie von der Erbschaftsteuer vollständigentlastet.

Unter folgenden Voraussetzungen können Sie diese Befreiung geltend machen:

1. Begünstigter Personenkreis:
   1. Ehegatte/ eingetragener Lebenspartner – hier gelten keine Wohnflächenbegrenzungen.
   2. Kinder, Stiefkinder, Enkel verstorbener Kinder – bei einer Wohnfläche von über 200 m² werden Sie allerdings anteilig steuerpflichtig.

Nicht begünstigt sind u. a. Eltern, Geschwister, Nichten/ Neffen sowie Lebensgefährten ohne Eintragung.

1. Nutzung durch den Erblasser bis zum Erbfall: Der Erblasser muss die Immobilie selbst zum Wohnen genutzt haben oder aus zwingenden Gründen daran gehindert gewesen sein. Wenn die Immobilie vermietet war, fällt die Familienheim-Befreiung in der Regel weg.
2. Unverzügliche Selbstnutzung: Sie müssen “unverzüglich” (nach Rechtsprechung innerhalb von ca. 6 Monaten) einziehen. Sollten Sie länger brauchen, müssen Sie Konkrete Gründe darlegen können.
3. 10-Jahres-Selbstnutzungspflicht: Die Selbstnutzungs-pflicht gilt hier unabhängig davon, wie lange der Erblasser im Objekt gewohnt hat. Sollten Sie weniger als 10 Jahre in der Immobilie selbst wohnen, fällt die Befreiung rückwirkend in voller Höhe weg. In bestimmten Ausnahmefällen kann jedoch ein zwingender vorzeitiger Auszug akzeptiert werden.

Bezüglich der Familienheim-Befreiung ist die Anzeige-pflicht zu beachten. Sollten also die Voraussetzungen der Befreiung wegfallen (z. B. durch vorzeitigen Auszug), müssen Sie dies selbstständig dem Finanzamt innerhalb eines Monats mitteilen.

Hinweis: Nahe Angehörige genießen einen Freibetrag,sofern dieser nicht in den letzten 10 Jahren schon aufgebraucht wurde (Liste: § 16 ErbStG). Liegt der Gesamtwert des Erbes inklusive Immobilie darunter, entfällt die Erbschaftsteuer ohnehin – andernfalls versteuern Sie nur den Betrag der darüber liegt.

Auch bei weniger als 10 Jahren Selbstnutzung können Sie steuerlich profitieren, da schon nach drei Jahren Selbstnutzung die Spekulationssteuer entfällt.

Dabei müssen Sie keine vollen drei Jahre in dem Objekt wohnen, da es genügt, nur zwei Jahreswechsel in der Immobilie verbracht zu haben. Eine Zeitspanne von einem Jahr und zwei Monaten (z. B. 31.12.2024 bis 01.01.2026) kann also ausreichen. Jedoch gibt es auch andere Wege, die Spekulationssteuer zu umgehen (Details folgen).

Vermieten:

Das Objekt zu vermieten ist zwar mit zahlreichen Verpflichtungen und Aufgaben verbunden, kann aber gerade bei einer Erbengemeinschaft eine sinnvolle Lösung darstellen, da dies ein laufendes passives Einkommen für alle erwirtschaftet.

Sollten Sie auf einen Verwalter verzichten wollen, ist der Aufwand für die Buchhaltung nicht zu unterschätzen, da Sie alle möglichen absetzbaren Werbungskosten dokumentieren müssen, um diese von der Steuer abzusetzen. Hierzu gehören:

• Absetzung für Abnutzung
• Schuldzinsen
• Erhaltungsaufwendungen (Reparaturen etc.)
• Hausgeld (der nicht-umlagefähige Teil)
• Grundsteuer (anteilig)
• Versicherungen
• Reisekosten zur Immobilie
• Steuerberater, Rechtsberatung
• Maklerkosten für die Neuvermietung

Sie können das Vermieten auch nutzen, um die 10-Jahres-Frist zu erreichen, durch welche Sie die Spekulationssteuer sparen können. Wenn der Erblasser die Immobilie z. B. seit 7 Jahren im Eigentum hatte, können Sie diese weitere 3 Jahre lang vermieten und daraufhin ohne Spekulationssteuer verkaufen, die Sie andernfalls viel Geld kosten würde.

Zu Ihren Pflichten als Vermieter gehören:

• Betriebskostenabrechnung erstellen
• Energieausweis bei Neuvermietung vorlegen
• Verkehrssicherungspflicht
• Mängelbeseitigung
• Modernisierungspflichten (z. B. Rauchmelder)

Auch müssen Sie aufpassen, nicht gegen mietrechtliche Regelungen, wie u. a. die Mietpreisbremse oder Kappungsgrenzen bei Mieterhöhungen, zu verstoßen. Hierfür wäre es empfohlen, insbesondere Neuigkeiten zur Mietrechtsreform 2026 zu beachten.

Sollten Sie offen dafür sein, etwas geringere Rendite zu erzielen, können Sie einen Großteil dieser Verantwor-tungen an Makler, Mietver-walter und Steuerberater abgeben. Hierfür kann man je nach Leistungsumfang mit Kosten von 3-10 % der monat-lichen Kaltmiete rechnen.

Verkaufen:

In vielen Fällen kann auch der Verkauf der Immobilie die richtige Entscheidung für Sie sein. Hier wird die schon genannte Spekulationssteuer allerdings wieder relevant. Die Spekulationssteuer wird auf den aus dem Verkauf der Immobilie erwirtschafteten Gewinn gezahlt. Berechnet wird dieser Gewinn wie folgt:

Verkaufspreis – (Anschaffungskosten Erblasser + Anschaffungsnebenkosten + Modernisierungsinvestitionen) – Verkaufskosten = Gewinn

Auf diesen Betrag wird Ihr Einkommensteuersatz berechnet. Sollten Sie, zusammen mit dem Erblasser, allerdings die Immobilie seit mehr als 10 Jahren im Eigentum haben, fällt diese Steuer weg. Auch das im “Selbstnutzung”-Absatz erwähnte Einziehen in das Objekt kann Sie von dieser Steuer befreien, sollten Sie zwei Jahreswechsel, also drei Kalenderjahre, in der Immobilie wohnen. Dies gilt allerdings auch wenn der Erblasser diese Voraussetzung schon erfüllt hatte.

Den Verkauf können Sie sowohl privat als auch mit Makler durchführen. Bei einem Privatverkauf entfällt die Maklerprovision, welche üblicherweise jeweils 3,57 % des Kaufpreises für Sie und den Käufer beträgt. Logischerweise macht diese Ersparnis das Objekt für viele Interessenten attraktiver und kann somit den Prozess beschleunigen. Um dabei zu vermeiden, dass Sie die Immobilie unter Wert verkaufen, empfiehlt sich ein professionelles Wertgutachten.

Da der Verkauf ohne Makler durch die Unterlagenbeschaffung, Vermarktung, Besichtigungen sowie Verhandlungen äußerst aufwendig ist, entscheiden sich viele Menschen trotz der hohen Kosten für einen Makler.

Hinweis: Dieser Leitfaden bietet Ihnen das nötige thematische Grundwissen, ersetzt jedoch keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung, weshalb es empfohlen ist, sich für spezifische Detailfragen mit einem Spezialisten abzustimmen.

Optimo Homes ist eine Mietverwaltung mit Sitz in München. Ihr Schwerpunkt liegt in der gänzlichen Verwaltung geerbter Wohnimmobilien für Eigentümer im In- und Ausland